NEWSLETTER EXPERTIMO 13 du mois d’Octobre 2020

SOMMAIRE :

  • Vente après division : un décret publié !
  • Mandat exclusif : verrouillez la rubrique « actions » !
  • Vendre un bien avec une procédure pénale pour des travaux ?
  • Responsabilité civile professionnelle : quelle prescription ?
  • Du nouveau pour l’habitat indigne !
  • Bail commercial : attention aux provisions sur charges !
  • Vote d’une décision par consultation : mode d’emploi
  • Copropriété : gare aux divisions de lots !
  • Droits de mutation (DMTO) : du nouveau ?
  • Régularisation d’un permis: le Conseil d’Etat donne son avis!
  • Véhicules électriques/hybrides : du nouveau pour les bornes de recharge!
  • Taxe foncière: un report possible en immobilier d’entreprise!
  • Rénovation thermique des bâtiments : du nouveau!
  • Copropriétés : du nouveau avec la fiche synthétique !
  • Crise Covid-19: le point sur les (nouvelles) mesures

 

 

VENTE IMMOBILIÈRE

Vente après division : un décret publié !

Un décret publié le 19.09.2020 a apporté une précision concernant le régime applicable pour la vente d’un logement, après division d’un immeuble. Voyons cela !

Pour le dispositif prévu par la loi du 31.12.1975… Lorsque le propriétaire d’un immeuble collectif en monopropriété, qui comprend des logements loués ou occupés, le divise par lots puis décide de les vendre en lots séparés, un dispositif spécifique assure une protection particulière aux locataires (et occupants de bonne foi). Sauf exception, les intéressés bénéficient d’un droit de préemption pour acquérir les locaux qu’ils occupent (loi 75-1351 du 31.12.1975 art. 10, I) . Après une offre de vente à leur notifier, ils disposent d’un délai de deux mois pour exercer le droit de préemption. Un décret n° 77-742 du 30 juin 1977 (JO du 09.07.1977) fixe le cadre réglementaire applicable. Le droit de préemption ne peut s’exercer qu’à l’occasion de la première vente consécutive à la division (ou subdivision) d’un immeuble.

Pour les bénéficiaires du droit de préemption… Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 13e année, n° 21, p. 6, 02.02.2018) , le Conseil constitutionnel a validé le dispositif ainsi prévu, en 2018, tout en posant une réserve. Le Conseil constitutionnel a estimé que, compte tenu de l’objectif poursuivi par la loi, la « protection apportée par le législateur ne saurait, sans méconnaître le droit de propriété, bénéficier à un locataire ou à un occupant de bonne foi dont le bail ou l’occupation sont postérieurs à la division ou la subdivision de l’immeuble»(décision 2017-683 QPC du 09.01.2018, point 7) .

Une confirmation bienvenue… Afin de prendre en compte la réserve posée par le Conseil constitutionnel, un décret n° 2020-1150 du 17.09.2020 (JO du 19.09.2020) vient de retoucher l’article 1 du décret du 30.06.1977. Le texte, complété, précise désormais qu’il ne s’applique pas « au locataire ou à l’occupant de bonne foi dont le bail ou l’occupation est postérieur à la division ou à la subdivision de l’immeuble »(décret 77-742 art. 1, al. 2) . Autrement dit, le droit de préemption ne peut bénéficier qu’au seul locataire (ou occupant de bonne foi) dont le contrat de location (ou l’occupation) est antérieur à la division (ou la subdivision) d’un immeuble.

Un locataire, dont le contrat de location est postérieur à la division d’un immeuble, ne bénéficie pas du « droit de préemption » reconnu et organisé par l’article 10 de la loi du 31.12.1975.

 

AGENTS IMMOBILIERS – MANDAT DE VENTE

Mandat exclusif : verrouillez la rubrique « actions » !

La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur les règles que doit respecter, côté agent immobilier, pour pouvoir opposer à un client un mandat de vente comportant une clause d’exclusivité (mandat exclusif). Quels enseignements tirer de la décision ?

Où un mandat exclusif est signé…

Un mandat licite. Si le procédé a été un temps discuté, la loi n° 70-9 du 02.01.1970 (loi Hoguet) permet à un agent immobilier (AI) de régulariser, avec un client, un mandat de vente comprenant une clause d’exclusivité, appelé mandat exclusif en pratique, sous conditions (loi Hoguet art. 6 et 7) .

Un mandat réglementé. Pour régulariser un mandat exclusif, un AI se doit de respecter le formalisme (mentions obligatoires…) prescrit par la réglementation Hoguet, en intégrant les exigences posées par la loi Alur n° 2014-366 du 24.03.2014, notamment. La clause d’exclusivité ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse, et figure en caractères très apparents dans un mandat. Un mandat exclusif peut être dénoncé par un client (le mandant), moyennant un préavis de 15 jours, passé un délai de trois mois (décret Hoguet 72-678 du 20.07. 1972 art. 78) .

Gare à la rubrique « actions »…

Une rubrique spécifique… Depuis la loi Alur, un AI doit préciser, dans un mandat exclusif, les actions qu’il s’engage à réaliser pour exécuter sa prestation, outre les modalités selon lesquelles il rendra compte à son client (mandant) des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité à fixer avec l’intéressé (loi Hoguet art. 6, I, al. 6) .

À ne pas négliger… Dans une affaire, un AI se voit confier un mandat exclusif. Après avoir signé une promesse de vente, son client informe le notaire qu’il renonce à la vente en indemnisant les acquéreurs. L’AI, qui a perdu ses honoraires, décide alors d’assigner son client en indemnisation (dommages et intérêts). En défense, celui-ci oppose la nullité du mandat en raison de l’absence avérée, dans son exemplaire, des actions requises au titre de l’article 6, I, alinéa 6 de la loi Hoguet.

Sous peine d’annulation… La Cour de cassation vient d’écarter la demande de l’AI. Motif ? Un AI « dont le mandat est nul ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, démarche, publicité ou entremise ». Le mandat étant irrégulier au titre de l’article 6, I, alinéa 6 de la loi Hoguet, il était nul et l’AI ne pouvait prétendre à réparation, dès lors « que le préjudice invoqué trouvait sa cause dans l’irrégularité du contrat qui lui était imputable »(Cass. 1e civ. 09.09.2020 n° 19-17925) .

Du côté agent immobilier…

Rigueur de mise ! En l’espèce, l’AI pouvait (uniquement) produire un exemplaire vierge d’un imprimé intitulé « Garantie d’action », listant ses actions en mandat exclusif, mais sans prouver l’avoir remis à son client, lors de la conclusion du mandat. La leçon est claire. Plutôt qu’une simple notice séparée (à éviter), un AI doit prévoir une rubrique, claire et précise, dans un mandat exclusif, à ce sujet (voir notice). La rubrique doit figurer dans l’exemplaire remis au client.

Et en cas de souci ? En l’espèce, l’AI n’avait pas soutenu devant les juges du fond que la nullité de son mandat était (uniquement) une nullité dite relative, et qu’elle avait été « couverte » par la ratification ultérieure de ses actes, par son client. La Cour de cassation n’a donc pu se prononcer sur cette argumentation. Une discussion reste ouverte.

Côté agent immobilier, dans un mandat exclusif, veillez à bien y inclure une rubrique, conforme aux exigences de la loi Hoguet, concernant les actions que vous vous engagez à réaliser, et la périodicité des comptes rendus au client.

 

 

VENTE IMMOBILIÈRE – DIVERS

Vendre un bien avec une procédure pénale pour des travaux ?

Le propriétaire d’un bien vous explique qu’il a fait l’objet d’une procédure pénale en raison de travaux illégaux, et vient (ou risque) d’être condamné sous astreinte à des travaux de remise en état. Il souhaite vite vendre le bien. Est-ce possible ? Que conseiller et prévoir ?

Une vente du bien est possible…

Le cas de figure. En cas de condamnation pénale pour une infraction aux règles d’urbanisme (délai de prescription : six ans), p.ex. au titre de travaux réalisés sans le permis de construire requis, le juge peut ordonner des mesures dites de restitution (démolition, mise en conformité), au titre de l’article L 480-5 du Code de l’urbanisme (CU) . Le juge pénal fixe un délai à respecter pour l’exécution de sa décision, et peut l’assortir d’une astreinte, jusqu’à 500 € par jour de retard (C. urb. art. L 480-7) .

Pour la vente. Une condamnation avec une mesure dite de restitution n’empêche pas la vente d’un bien. Mais il faut savoir que des travaux ordonnés au titre de l’article L 480-5 du CU (démolition, remise en état), sont « des mesures à caractère réel et sont opposables aux acquéreurs des constructions illégales »(Cass. 3e civ. 09.09.2009 n° 07-20189 ; Cass. 3e civ. 25.01.2012 n° 10-26300) .

Avec une garantie de l’acquéreur…

Pour la garantie de l’acquéreur… Dans une affaire, l’exploitant d’un fonds de commerce, qui a procédé à une extension illicite de ses locaux, est condamné par le juge correctionnel à remettre les lieux en l’état, sous astreinte. Avant que sa condamnation ne soit définitive, il vend son fonds. L’acte de cession contient une clause par laquelle l’acquéreur du fonds s’engage à le garantir de l’exécution des mesures ordonnées, et à exécuter à ses frais les travaux de mise en conformité à la réglementation. Mais l’acquéreur conteste ensuite la clause de garantie stipulée dans l’acte de vente…

Une confirmation bienvenue… Par un arrêt de principe, la Cour de cassation vient de donner tort à l’acquéreur, en confirmant que les mesures de démolition et de mise en conformité, ordonnées au titre de l’article L 480-5 du CU, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituant pas des sanctions pénales, peuvent «  faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur »(Cass. 3e civ. 17.09.2020 nos 17-14407 et 17-14408) .

Et une précision bienvenue… L’arrêt a précisé que la garantie contractuelle peut aussi « s’étendre au paiement de l’astreinte » . En effet, l’astreinte « constitue elle aussi une mesure à caractère réel destinée à mettre un terme à une situation illicite et non une peine »(Cass. crim. 28.06.2016 n° 15-84868) .

Pour toute transaction… Les règles ainsi fixées, générales, sont transposables pour la vente de tout bien immobilier. Il a déjà été jugé que les mesures de restitution, prévues par l’article L 480-5 du CU, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur d’un « bien illégalement construit »(Cass. 3e civ. 22.11.2006 n° 05-14833) .

En y mettant les formes…

En droit. Dans l’affaire jugée le 17.09.2020, pour déclarer la clause valable, la Cour de cassation a pris grand soin de relever deux éléments. D’une part, dans l’acte de cession, l’acquéreur « avait consenti, de manière claire, précise et non équivoque et en toute connaissance de cause » au risque de voir ordonner la remise en état des lieux. D’autre part, le prix de cession du fonds tenait compte des conséquences financières liées à la remise en état.

En pratique. Dans un acte de vente, une rubrique est donc à verrouiller avec soin pour informer l’acquéreur sur la procédure pénale, et formaliser une clause de garantie. En outre, en bon sens, le prix de vente du bien doit être négocié et fixé, au cas par cas, au vu des circonstances.

Une condamnation à une mesure de restitution (démolition, mise en conformité) n’empêche pas la vente, mais la mesure sera opposable à l’acquéreur. Dans l’acte de vente, verrouillez une rubrique pour l’informer et formaliser une clause de garantie, laquelle est possible pour une mesure, mais aussi une astreinte.

 

 

VIE PROFESSIONNELLE – RESPONSABILITÉ

Responsabilité civile professionnelle : quelle prescription ?

La Cour de cassation a rendu récemment deux importants arrêts sur les règles de prescription applicable pour l’action en responsabilité civile professionnelle (RCP) exercée par un acquéreur, à l’égard d’un notaire. Quels enseignements tirer de ces décisions ?

Pour la responsabilité professionnelle…

Une action en justice possible… Dans le cadre de ses activités, un notaire ou un agent immobilier (AI) peut voir sa responsabilité civile professionnelle (ARDC) recherchée en justice, notamment pour manquement à son devoir de conseil.

Avec une prescription… La prescription applicable pour cette action en responsabilité RCP est la prescription de droit commun, prévue par l’article 2224 du Code civil. Ce texte prévoit que les actions « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » .

Des affaires à prendre en compte…

Affaire 1. En 2007, un notaire régularise un acte de vente pour un terrain, qui se révèle grevé d’une servitude de passage. Un voisin, enclavé, revendique la servitude en justice, et obtient gain de cause en 2014. En 2015, l’acquéreur assigne le notaire en responsabilité, pour ne pas avoir attiré son attention sur le risque de revendication de la servitude. Le notaire oppose à l’acquéreur que son action est prescrite. En vain ! La Cour de cassation a jugé que « la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute» . En l’espèce, il est jugé que le préjudice consécutif au manquement du notaire, lors de l’acte en 2007, ne s’était manifesté que lorsque l’acquéreur avait pris connaissance de son erreur, une fois la décision de 2014 devenue irrévocable (Cass. 3e civ. 27.02.2020 n° 18-24008) .

Affaire 2. En 2005, une personne achète un bien avec une parcelle, présentée à tort comme lui appartenant en totalité. En 2006, il est assigné par des voisins, aux fins de voir juger que la parcelle est soumise au régime de l’indivision. La demande est accueillie en 2014 par une Cour d’appel, dont l’arrêt devient irrévocable après rejet d’un pourvoi en cassation, en 2015. En 2016, l’acquéreur assigne le notaire en responsabilité. Une Cour d’appel estime que son action est prescrite, car l’acte notarié était contesté depuis l’assignation des voisins, en 2006. Que nenni ! Pour la Cour de cassation, le dommage de l’acquéreur ne s’était manifesté qu’à compter de la décision passée en force de chose jugée, déclarant la parcelle indivise, de sorte que le délai de prescription n’avait commencé à courir qu’à partir de cette date (Cass. 1civ. 09.09.2020 n° 18-26390) .

Conseil. Les arrêts, qui concernent des notaires, sont transposables pour une action en responsabilité engagée par un acquéreur à l’égard d’un AI.

Du côté notaire/agent immobilier…

Gare au piège de la prescription… Cette jurisprudence s’explique en droit par le point de départ dit « flottant » du délai de prescription, au titre de l’article 2224 du Code civil. Ce point de départ peut être favorable aux acquéreurs. P.ex., comme dans les affaires exposées, ceci peut (parfois) permettre à un acquéreur d’assigner un professionnel huit ans (première affaire) ou 11 ans (seconde affaire) après un acte de vente !

Prudence de mise ! Cette jurisprudence invite tout notaire et AI à redoubler de précautions pour éviter de voir rechercher sa responsabilité, à bien archiver ses dossiers de vente, et à bien être assuré en RCP (déclarez sinistre, au besoin, à temps !).

Si la prescription quinquennale s’applique pour l’action en responsabilité exercée à l’égard d’un notaire ou agent immobilier (AI), le point de départ flottant peut parfois permettre à un acquéreur d’agir plus de cinq ans après un acte de vente. Côté notaire/AI : archivez en ordre vos dossiers, et veillez à être bien assuré.

 

 

GESTION IMMOBILIÈRE – DIVERS

Du nouveau pour l’habitat indigne !

Une ordonnance, visant à simplifier et renforcer la lutte contre l’habitat indigne, vient d’être publiée. L’ordonnance, à prendre en compte en gestion immobilière et locative, impacte notamment l’activité des professionnels Hoguet. L’essentiel à savoir !

Une nouvelle réforme à intégrer…

La réforme : en bref. Il s’agit de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16.09.2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations (JO du 17.09.2020) . Prise en application de la loi n° 2018-1021 du 23.11.2018, l’ordonnance a trois objectifs, pour les pouvoirs publics : « harmoniser et simplifier les polices administratives spéciales de lutte contre l’habitat indigne, permettre aux maires de mieux traiter les situations d’urgence et favoriser l’organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l’habitat indigne ». L’ordonnance uniformise la procédure applicable, engagée par un préfet ou un maire (ou EPCI).

Un nouveau cadre légal. L’ordonnance procède, notamment, à une refonte d’un livre du CCH, consacré à la « lutte contre l’habitat indigne », avec un chapitre dédié à la « police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations »(CCH art. L 511-1 et s.) . Un volet pénal est prévu, pour sanctionner divers agissements (art. L 511-22) .

En gestion immobilière et locative

De nouveaux textes à intégrer… L’ordonnance du 16.09.2020 a décidé de venir définir «  les différentes situations relevant de l’insalubrité », qui pourront faire l’objet des (nouvelles) mesures de police. Trois nouveaux textes sont à prendre en compte, en gestion immobilière ou locative, à ce sujet (C. santé publ. art. L 1331-22 àart. L 1331-24) .

Pour les locaux insalubres… Un texte, réécrit, précise que tout « local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre » . La présence de revêtements dégradés contenant du plomb, dans les conditions prévues, rendra un « local insalubre » .

Pour la location en logement… Un autre texte précise que ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, ni les locaux insalubres, que « constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation » .

Du côté professionnel Hoguet

Pour l’obligation de signalement… Depuis la loi Elan (A&C Immobilier, 14e année, n° 17, p. 1, 23.11.2018) , un agent immobilier, ADB et/ou syndic professionnel, est tenu de signaler au Procureur de la République « les faits » susceptibles de constituer certaines infractions, en matière d’habitat indigne (loi Hoguet art. 8‑2‑1 ; loi du 10.07.1965 art. 18-1-1) .

Une retouche… L’ordonnance du 16.09.2020 a retouché les textes sur l’obligation de signalement. Sont (désormais) visés les faits susceptibles de constituer l’infraction prévue par l’article 225-14 du Code pénal (inchangé), mais aussi l’une des infractions prévues par le nouvel article L 511-22 du CCH (consultez notre notice, qui fait la check-list).

Et c’est pour quand ? Il est prévu que ce nouveau cadre légal entre en vigueur le 01.01.2021. Un décret, annoncé d’ici fin 2020, doit venir préciser le (nouveau) cadre réglementaire, et pourrait préciser la « définition des situations d’insalubrité ».

Dans le cadre de vos activités, veillez à intégrer le nouveau cadre légal, applicable au 01.01.2021, sur les situations d’insalubrité, et la nouvelle définition d’un local ou immeuble insalubre. Côté agent immobilier, ADB et/ou syndic de copropriété, tenez compte des faits qui seront à signaler au Procureur de la République.

 

BAIL COMMERCIAL – DIVERS

Bail commercial : attention aux provisions sur charges !

Un bail commercial peut prévoir que le locataire, en sus du loyer et à chaque terme prévu, paiera une somme à titre de provision sur les charges, impôts et taxes lui incombant. En pareil cas, un arrêt invite à la plus grande rigueur, côté bailleur/ADB. C’est-à-dire ?

Ce à quoi il faut veiller

Si des provisions sont appelées… Dans un bail commercial conclu en 2013, il est prévu que le locataire remboursera au bailleur certaines dépenses au titre de charges et taxes. En cours de location, il réclame des provisions pour charges, et au titre de la taxe foncière. À la suite de la résiliation du bail, le bailleur se voit contraint d’agir en recouvrement d’un arriéré locatif. Mais, en défense, le locataire lui oppose que sa créance en remboursement de dépenses, au titre de charges et taxes, n’est pas établie. Et il demande la restitution des provisions appelées à ce titre…

Gare aux mauvaises surprises… La Cour de cassation vient de donner raison au locataire, en posant le principe suivant, inédit sous cette forme. Il « incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges » . Pour les juges, pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur devait justifier le montant des dépenses concernées. Faute d’y satisfaire, il a été condamné à restituer à l’ex-locataire les sommes versées au titre des provisions, soit la somme de 23 908 € en l’espèce (Cass. 3e civ. 17.09.2020 n° 19-14168 et CA Paris 05.12.2018 n° 17/07400 inédit) .

À défaut de justificatifs suffisants… Faute de pouvoir produire de justificatif des charges (factures, avis d’imposition, …), ou en présence de charges insuffisamment justifiées, un bailleur peut ainsi être condamné à rembourser des provisions versées par le locataire (Cass. 3e civ. 09.06.2015 n° 14-13555et Cass. 3e civ. 03.04.2001 n° 99-17260) .

Conseil. Dans un immeuble en mono/copropriété, veillez à pouvoir justifier de la quote-part réclamée.

Ce à quoi il faut aussi penser

Bail soumis au régime « loi Pinel ». Pour un bail à venir, ou un bail conclu ou renouvelé depuis le 05.11.2014, un bailleur (et ADB) doit tenir compte de la réglementation sur les charges récupérables, issue de la loi n° 2014-626 du 18.06.2014 (loi Pinel). À ce titre, outre l’inventaire initial, un bailleur doit notamment veiller à communiquer au locataire l’état récapitulatif (annuel), incluant la liquidation et régularisation des comptes de charges liées au bail. Il faut aussi communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges et impôts (C. com. art. L 145-40-2 et R 145-36) .

Bail non (encore) soumis au régime Pinel. Un bail, actuellement en cours, conclu initialement ou renouvelé avant le 05.11.2014 (p.ex. un bail 3/6/9 signé/renouvelé entre 2012 et mi-2014), peut avoir fixé des règles pour la régularisation des charges. Dans ce cas, le bailleur (et un ADB) doit veiller à respecter les règles fixées. En effet, il a été jugé que l’absence de régularisation aux conditions prévues rend « sans cause » des appels de provision, et un locataire peut demander le remboursement de provisions versées (Cass. 3e civ. 05.11.2014 n° 13-24451) .

Attention ! Un bailleur qui s’abstient durablement de procéder à la régularisation des charges, et d’en réclamer paiement au locataire, peut aussi être considéré comme de mauvaise foi, ce qui l’empêche de se prévaloir d’une clause résolutoire pour un impayé (Cass. 3e civ. 05.11.2015 n° 14-11024) .

Veillez à pouvoir justifier de l’existence et du montant des charges concernées, car un locataire peut à défaut réclamer le remboursement de provisions versées.

 

COPROPRIÉTÉ – DIVERS

Vote d’une décision par consultation : mode d’emploi

La réforme du droit de la copropriété a créé un dispositif qui permet, dans des petites copropriétés, de prendre certaines décisions par voie de consultation, sans qu’il y ait besoin d’organiser une assemblée générale (AG). Quand ? Comment faire ?

Dispositif de consultation : l’essentiel

La réforme : rappels. Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15e année, n° 20, p. 7, 17.01.2020) , l’ordonnance n° 2019-1101 du 30.10.2019, portant réforme du droit de la copropriété, est venue organiser un cadre légal particulier pour les petites copropriétés (loi de 1965 art. 41-8 à 41-12) . Le cadre réglementaire a été récemment précisé par le décret n° 2020-834 du 02.07.2020 (JO du 03.07.2020) .

Le dispositif : en bref. Dans une copropriété, les décisions doivent, en principe, être prises (votées) en AG des copropriétaires, pour être valables (loi de 1965 art. 17) . À titre dérogatoire, un nouveau dispositif permet de prendre certaines décisions, à l’unanimité des voix des copropriétaires, par le biais d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une AG. Les copropriétaires peuvent aussi être consultés au cours d’une réunion, précise le texte (loi de 1965 art. 41-12) . Les modalités de mise en œuvre du dispositif ont été insérées dans le décret du 17.03.1967 (nouveaux art. 42-3 à 42-5) .

Pour quelles copropriétés ? Le dispositif concerne une copropriété comprenant au plus cinq lots principaux (logement, bureau, commerce), ou dont le budget prévisionnel moyen, sur trois exercices, est inférieur à 15 000 € (loi de 1965 art. 41-8) .

Pour quelles décisions ? Toute décision est susceptible d’être concernée, à l’exclusion d’une décision relative au vote du budget prévisionnel, ou à l’approbation des comptes d’une copropriété.

Consultation : ce qu’il faut savoir

Organisation de la consultation. Une consultation peut être organisée par le syndic de la copropriété concernée, soit à son initiative, soit à la demande d’un copropriétaire. Si un copropriétaire demande une consultation, le syndic est tenu de l’organiser sous 21 jours à compter de sa demande.

Vote des copropriétaires. Une décision prise par voie de consultation n’est valable que si chaque copropriétaire exprime son vote. Ce vote peut/doit être exprimé soit par présence physique (y compris dans le cadre d’une délégation de vote), soit par visio/audioconférence, soit par un autre moyen de communication électronique décidé en AG dans les conditions requises (décret de 1967 art. 13-1) , soi t par courrier (papier), soit par courrier électronique.

Attention ! Si un copropriétaire participe à une consultation par visio/audioconférence pour la prise d’une décision, il doit confirmer le sens de son vote, par tout moyen, sous 48 h suivant la réunion. À défaut, la décision n’est pas valable.

Côté syndic : ce qu’il faut prévoir

Consultation par écrit. Pour une consultation par écrit, un syndic doit prévoir un délai pour permettre aux copropriétaires d’y répondre. Un texte précise que la décision n’est formalisée qu’au terme du délai fixé par le syndic pour la réponse.

Un procès-verbal spécifique. Toute décision prise par voie de consultation doit être consignée sur un p.-v. dressé et signé par le syndic. Le p.-v. doit comporter le sens du vote de chaque copropriétaire, et la signature des copropriétaires présents (réunion). Il faut annexer, à ce p.-v., les écrits par lesquels les copropriétaires ont exprimé ou confirmé le sens de leur vote. Le p.-v. doit être annexé au registre des p.-v. des AG. Un syndic est tenu de délivrer, en le/la certifiant, une copie ou un extrait d’un p.-v. portant sur une décision prise par voie de consultation (décret art. 33, al. 3) .

Conseil. Le dispositif comporte des zones d’ombre en droit, en l’état. Côté syndic, prudence de mise…

Le dispositif de consultation écrite ou par réunion, réservé aux copropriétés d’au plus cinq lots ou à faible budget, permet de prendre une décision (hors vote du budget et comptes), à l’unanimité, sous réserve que chaque copropriétaire exprime/confirme son vote. Un p.-v. spécial est à prévoir pour la décision prise.

 

COPROPRIÉTÉ – DIVERS

Copropriété : gare aux divisions de lots !

Où une division de lot est possible… Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15e année, n° 2, p. 5, 15.03.2019) , en copropriété, la Cour de cassation estime que la « division de lots relève de la liberté des copropriétaires, sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges », et une copropriété ne peut s’opposer à cette division que si elle est contraire à la destination de l’immeuble. Un copropriétaire est en principe libre de diviser un lot sans l’accord préalable d’une assemblée générale (AG) des copropriétaires, sous réserve que le règlement de copropriété (RC) ne comporte ni interdiction ni restriction à ce sujet.

… d’importantes précisions ! Par arrêt de principe, la Cour de cassation a récemment fixé les règles suivantes, en cas de division de lots. D’une part, une modification du RC et de l’état descriptif de division (EDD) est nécessaire. D’autre part, la répartition des charges entre les nouveaux lots, si elle n’est pas fixée par le RC , doit être soumise à l’approbation de l’AG « quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus »(Cass. 3eciv. 10.09.2020 n° 19-17045) . En AG, un vote à la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), est suffisant. À défaut de vote, un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire.

Pour la division de lots en copropriété, une modification du règlement et de l’EDD s’impose. Si elle n’est pas fixée par le règlement, la répartition des charges entre les nouveaux lots doit toujours être soumise à l’approbation d’une AG.

 

FISCALITÉ IMMOBILIÈRE – VENTE

Droits de mutation (DMTO) : du nouveau ?

Question. « Savez-vous si des départements ont décidé de revoir à la baisse le taux applicable (de droit commun) pour les droits de mutation en vente ? »

Réponse. En raison de la crise sanitaire, une ordonnance n° 2020-330 du 25.03.2020 (JO du 26.03.2020) avait reporté au 01.09.2020 la date d’entrée en vigueur des délibérations des conseils départementaux, à ce sujet. Une note récente de la DGFiP est venue préciser les taux applicables du 01.09.2020 au 31.05.2021. C’est le statu quo. Seuls trois départements (36, 38, 56) continuent d’appliquer le taux de 3,80 %. Tous les autres départements ont maintenu le taux (maximal) de 4,50 %.

 

Régularisation d’un permis: le Conseil d’Etat donne son avis!

Le Conseil d’Etat vient de rendre une importante décision concernant la procédure de régularisation d’un permis de construire ou d’aménager, prévue par l’article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme. Enseignement? 

Où le juge peut permettre la régularisation d’un permis… Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 13ème année n°4 p.7), le Code de l’Urbanisme prévoit une procédure qui permet au juge administratif d’organiser la régularisation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, par le biais d’un permis dit modificatif, lorsqu’un permis entaché de vices fait l’objet d’un recours contentieux (C. urb. art. L 600-5-1 cliquer ici). Le texte a été retouché, en dernier lieu, par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan (A&C Immobilier 14ème année n°19 p. 6).

Concrètement, en faisant simple, dans le cadre d’un recours contentieux, le juge administratif peut «surseoir à statuer» pendant un certain délai pour permettre au titulaire du permis contesté de (vite) déposer une demande de permis modificatif. Une fois le permis modificatif obtenu, et notifié au juge, celui-ci peut alors rejeter le recours contre le permis initial, s’il considère qu’il est bien régularisé par le permis modificatif.

La procédure permet ainsi de demander un permis modificatif pour purger certains vices, même lorsque les travaux ou aménagements concernés sont (déjà) achevés.

Depuis la loi Elan, si le permis modificatif ou de régularisation est communiqué en cours de procès, sa légalité peut être uniquement contestée dans le cadre de ce procès (C. urb. art. L 600-5-2).

Une importante précision inédite… Le Conseil d’Etat a été interrogé par un tribunal administratif sur les modalités de mise en oeuvre de la procédure ainsi prévue. Les juges ont notamment demandé au Conseil d’Etat si la procédure pouvait être mise en œuvre lorsque la régularisation d’un ou des vices entraînant l’illégalité de l’autorisation d’urbanisme a pour conséquence de porter atteinte à la conception générale du projet, excédant ainsi ce qui peut être régularisé par un permis modificatif.

Dans un avis du 2 octobre 2020, le Conseil d’Etat  vient de répondre qu’un «vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même» (CE, avis n°436934 du 02.10.2020).

Pour consulter :

Références

Conseil d’Etat, Section du Contentieux, avis n°436934 du 2 octobre 2020 (JO du 08.10.2020)

Site internet du Conseil d’Etat – base de jurisprudence (ArianeWeb)

La procédure prévue par l’article L 600-5-1 du Code de l’Urbanisme permet une régularisation impliquant de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

 

Le point pour la TVA sur marge

Nous sommes régulièrement interrogés par des opérateurs sur l’évolution de la réglementation concernant le régime de TVA sur la marge. Un point s’impose, au vu d’éléments d’actualité !

 

Pour la TVA sur marge… En cas d’acquisition puis de revente d’un immeuble par un opérateur assujetti à la TVA, celle-ci est en principe calculée sur le prix total de revente. Toutefois, suivant un dispositif dérogatoire, la vente d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA dite sur (la) marge, lorsqu’un terrain/immeuble n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition (CGI art. 268).

 

Du côté opérateurs… Les conditions d’application du régime de la TVA sur marge par des opérateurs (lotisseurs, aménageurs, marchands de bien…) font l’objet de discussions, en cas de revente de terrains.

 

Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 16ème année n°5 p. 7), le Conseil d’État a rendu en mars 2020 une décision défavorable aux opérateurs, en jugeant que le régime de la TVA sur la marge ne s’applique pas pour la vente de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acquéreur-revendeur (CE 27.03.2020 n°428234, arrêt Promialp  – cliquer ici).

 

Dans le cadre d’une mise à jour de sa doctrine en mai 2020, intégrant la jurisprudence Promialp, l’administration fiscale a précisé, pour l’application du régime de la TVA sur la marge, qu’il n’y a lieu de rechercher le régime de l’acquisition aux fins de déterminer la base d’imposition que pour les seules livraisons d’immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification, c’est-à-dire respectivement de terrains à bâtir qui ont été acquis précédemment comme terrains n’ayant pas le caractère d’immeubles bâtis, ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans qui ont été acquis précédemment en l’état d’immeuble déjà bâti (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n°20). Pour consulter la doctrine fiscale:  cliquer ici

 

Une confirmation jurisprudentielle… Le Conseil d’Etat a hélas confirmé sa doctrine rigoureuse, en juillet 2020.

 

Le Conseil d’Etat a notamment annulé un arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon. Elle avait rendu une décision favorable à un marchand de biens qui avait, d’une part, acquis un ensemble immobilier composé d’un chalet et de son terrain d’assiette et, d’autre part, revendu comme terrain à bâtir la même parcelle, grevée d’un immeuble hors d’eau et hors d’air mais non habitable (CAA Lyon 27.08.2019 n°19LY01260). Pour le Conseil d’Etat, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit en jugeant que le bénéfice du régime de la TVA sur la marge était subordonné à la seule condition que l’acquisition du bien cédé n’ait pas ouvert droit à déduction de la taxe, et en jugeant sans incidence sur sa mise en œuvre la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification du bien en cause aient été modifiées entre son acquisition et sa vente (CE 16.07.2020, n°435464). Notons que le Conseil d’Etat a estimé qu’il n’y avait pas lieu de renvoyer au Conseil Constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par le marchand de biens à ce sujet, en l’espèce. Pour consulter l’arrêt du 16 juillet 2020: cliquer ici

 

Dans deux autres affaires, le Conseil d’Etat a également annulé des arrêts de cours administratives d’appel, en estimant qu’elles avaient commises une erreur de droit :

 

en jugeant qu’un opérateur pouvait prétendre au bénéfice du régime de la TVA sur marge au seul motif que l’acquisition du bien cédé n’avait pas ouvert droit à déduction de la taxe et en jugeant que ne faisait pas obstacle à la mise en œuvre de ce régime la circonstance que les biens cédés comme terrains à bâtir n’avaient pas été acquis comme tels (CE 01.07.2020 n°431641: cliquer ici);

en jugeant que le bénéfice du régime de TVA était subordonné à la seule condition que l’acquisition du bien cédé n’ait pas ouvert droit à déduction de la taxe et en jugeant sans incidence sur sa mise en œuvre la circonstance que les caractéristiques physiques et la qualification du bien en cause aient été modifiées entre son acquisition et sa vente (CE 01.07.2020 n°435463: cliquer ici).

Et pas d’évolution positive en vue…  Dans le cadre d’un courrier adressé au Ministre de l’Economie et des finances, le 15 juin 2020, le Président de l’Association des maires de France et des présidents d’intercommunalité (AMF) a fait part de ses inquiétudes (légitimes) soulevées par l’évolution jurisprudentielle intervenue sur les règles de TVA applicables aux cessions immobilières, dans le cadre d’opérations d’aménagement. Le Président de l’AMF a souligné que les textes applicables devaient permettre une large application de la TVA sur marge pour les ventes de terrains à bâtir intervenant dans le cadre d’opérations d’aménagement. Soulignant à juste raison les effets négatifs de la jurisprudence Promialp pour les collectivités locales, le Président de l’AMF a demandé de voir «lever le frein que constitue une interprétation trop restrictive de la règle fiscale». Pour consulter le courrier de l’AMF: cliquer ici

 

Interrogé par un député sur la problématique, le Ministre de l’Economie et des finances vient d’apporter les précisions suivantes, dans le cadre d’une réponse ministérielle publiée le 29 septembre 2020 (rép. min. n°30676 du 29.09.2020 JOAN p. 6686).

 

Sans grande surprise, le Ministre de l’Economie et des finances estime que la mise en œuvre du régime de la TVA sur marge, qui est un régime dérogatoire de taxation, suppose «que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à sa qualification juridique». La qualification juridique de terrain à bâtir doit «reposer sur un critère objectif et ne peut pas dépendre de l’intention de l’acquéreur».  Ainsi, les «intentions de l’acquéreur du terrain et l’emploi qui en est effectivement fait sont sans incidence sur cette qualification».

 

Le Ministre de l’Economie et des finances se montre hostile à toute évolution. Selon lui, la mesure qui «conduirait notamment à appliquer le régime de la marge lorsqu’un opérateur acquiert un immeuble bâti, puis procède à sa destruction avant de la revendre en tant que terrain à bâtir, ne serait pas conforme au droit communautaire régissant la TVA. L’extension du régime de taxation sur marge à des opérations immobilières qui n’y sont pas éligibles entraînerait une érosion substantielle de l’assiette de la TVA et, par voie de conséquence, une perte de recettes pour l’Etat» – sic (rép. min. n°30676 du 29.09.2020 JOAN p. 6686).

 

Pour consulter la réponse ministérielle du 29 septembre 2020: cliquer ici

 

En attendant la position de la CJUE… Il est à relever que, dans un arrêt du 25 juin 2020, le Conseil d’Etat a décidé d’interroger à titre préjudiciel la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) sur l’interprétation à donner d’un texte de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006, en matière de TVA  (CE 25.06.2020, n°416727).

 

Les questions posées à la CJUE intéressent le régime de TVA sur marge (appelé aussi régime de taxation sur la marge).

 

Ces questions sont les suivantes.

 

D’une part, le texte de la directive de 2006 doit-il être interprété comme réservant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons d’immeubles dont l’acquisition a été soumise à la TVA sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit d’opérer la déduction de cette taxe ? Ou permet-il d’appliquer ce régime à des opérations de livraisons d’immeubles dont l’acquisition n’a pas été soumise à cette taxe, soit parce que cette acquisition ne relève pas du champ d’application de celle-ci, soit parce que, tout en relevant de son champ, elle s’en trouve exonérée ?

 

D’autre part, le texte doit-il être interprété comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons de terrains à bâtir dans les deux hypothèses suivantes :

– lorsque ces terrains, acquis non bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir ;

– lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots ou la réalisation de travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications).

 

Les réponses qui seront apportées par la CJUE aux questions ainsi posées pourraient ensuite faire évoluer la jurisprudence du Conseil d’Etat. A suivre…

 

Pour consulter l’arrêt du 25 juin 2020: cliquer ici

 

La jurisprudence restrictive du Conseil d’Etat sur le régime de TVA sur marge, défavorable aux opérateurs, se confirme. Les pouvoirs publics n’entendent pas en l’état modifier leur doctrine, ou faire évoluer la législation fiscale. La position de la CJUE, saisie de questions intéressant le régime de la TVA sur marge, est attendue.

 

Véhicules électriques/hybrides : du nouveau pour les bornes de recharge!

Les pouvoirs publics viennent d’annoncer une série de mesures destinées à favoriser le développement des infrastructures de recharge des véhicules électriques ou hybrides. Certaines mesures intéressent les activités des professionnels de l’immobilier et du bâtiment. Faisons le point!

Pour le développement des infrastructures de recharge… La ministre de la Transition écologique et le ministre délégué chargé des Transports viennent d’annoncer, le 12 octobre 2020, une série de mesures destinées à accélérer le déploiement des véhicules électriques et hybrides rechargeables, et le déploiement des infrastructures (bornes) de recharge, ceci afin de «concourir à l’objectif fixé par le Président de la République de 100.000 points de charge ouverts au public».

Dans le dossier de presse diffusé à cette occasion (cliquer ici), les ministres concernés ont évoqué ou annoncé diverses mesures qui intéressent spécifiquement la gestion immobilière ou locative, la gestion des copropriétés, ainsi que le secteur du bâtiment et de la construction.

Des décrets sont annoncés… Les pouvoirs publics ont annoncé qu’un décret serait publié, d’ici la fin de l’année 2020, pour rendre «totalement opérationnelle» la mesure, prévue par la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités (JO du 26.12.2019), dite loi LOM, concernant le «droit à la prise» reconnu à un locataire dans un immeuble en mono/copropriété (notre actualité du 14 janvier 2020). La loi Lom a retouché le cadre légal sur le « droit à la prise » des locataires (ou occupants de bonne foi) dans une mono/copropriété dotée d’un parc de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif (CCH, articles L. 111-3-8 et L. 111-3-9).

En outre, un nouveau décret doit également venir, d’ici la fin de l’année 2020, préciser les modalités d’application du dispositif, prévu par la loi LOM, concernant le pré-équipement requis dans les bâtiments résidentiels et non résidentiels neufs de plus de dix emplacements.

A la suite de la «refonte» d’une partie du CCH, opérée par l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 (JO du 31.01.2020), les textes relatifs au «droit à la prise» et au pré-équipement figurent dans une nouvelle section dédiée au  stationnement des véhicules électriques (CCH, articles L113-11 à L113-17). Pour consulter les (nouveaux) textes concernés, qui entreront en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er juillet 2021: cliquer ici

Du nouveau pour les aides financières… Les particuliers peuvent, en l’état, bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) pour l’installation d’une borne de recharge pour véhicules électriques, à hauteur de 300 € (CGI, art. 200 quater). Sont concernées en l’état des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2020, au titre de l’acquisition et de la pose d’un système de charge pour véhicule électrique.

Le projet de loi de finances pour 2021 (art. 12) a prévu de maintenir, au profit de contribuables, un crédit d’impôt spécifique pour l’acquisition et la pose de systèmes de charge pour véhicule électrique dans le logement dont ils sont propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit et qu’ils affectent à leur habitation principale. Le crédit d’impôt serait égal à 75 % du montant des dépenses éligibles entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023, sans pouvoir dépasser 300 € par système de charge (CGI, art. 200 quater C).

Et pour les copropriétés… Rappelons que la loi LOM est venue également modifier la loi du 10 juillet 1965 (articles 24, 24-5 et 25), afin de faciliter la réalisation des équipements permettant la recharge de véhicules électriques dans les copropriétés (A&C Immobilier 15ème année n°22 p. 7).

Comme l’ont rappelé les pouvoirs publics, certaines copropriétés peuvent bénéficier d’une aide financière à hauteur de 50 %, dans le cadre d’un programme appelé programme ADVENIR. Pour favoriser les projets d’installation de points de recharge dans les immeubles résidentiels, un dispositif appelé «Advenir 3000 copropriétés» a été mis en place pour l’octroi d’une aide pour l’installation d’une infrastructure collective en copropriété (cliquer ici), sous réserve de la remise d’un certificat de conformité «sécurité et performance électrique», visé par un organisme compétent et référencé.

Le programme Advenir a été reconduit, avec ses partenaires financeurs, jusqu’au 31 décembre 2023 suivant de nouvelles règles. Notons que pour qu’une offre puisse être labellisée par le «comité de pilotage» du programme, elle doit respecter les critères fixés dans un cahier des charges techniques. Celui-ci précise les minimas à respecter pour bénéficier de l’aide à l’installation de points de recharge de véhicules électriques. Un site internet dédié au programme (cliquer ici), géré par l’Association nationale pour le développement de la mobilité électrique (Avere – site internet : cliquer ici) a précisé que tous les cahiers des charges sont modifiés à partir du 2 novembre 2020. Toutes les demandes de prime non signées après cette date, quel que soit la date du devis, devront se conformer aux nouvelles règles prévues.

Pour consulter le cahier des charges en résidentiel collectif :

Références

  • Ministère de la Transition écologique, dossier de presse du 12 octobre 2020
  • Sites internet du programme Advenir et de l’Association nationale pour le développement de la mobilité électrique (Aver)
  • Loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités (JO du 26 décembre 2019)
  • Projet de loi de finances pour 2021 (nº 3360)

Les décrets d’application de la loi Lom (pré-équipement dans le neuf, droit à la prise) pourraient être publiés avant fin 2020. Un crédit d’impôt spécifique devrait voir le jour, dans le cadre de la prochaine loi de finances. Le programme «Advenir» pour les copropriétés a été reconduit, suivant de nouvelles modalités.

 

Taxe foncière: un report possible en immobilier d’entreprise!

Les pouvoirs publics viennent d’annoncer une mesure favorable concernant le règlement de la taxe foncière, en immobilier d’entreprise. Voyons cela !  

Pour le paiement de la taxe foncière… Les propriétaires de biens immobiliers sont redevables de la taxe foncière dont l’échéance est, pour la majorité des contribuables, fixée au 15 octobre 2020.

Un report possible en immobilier d’entreprise… Par un communiqué commun du 12 octobre 2020, le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, et le ministre délégué chargé des Comptes publics, viennent d’annoncer des possibilités de reports de l’échéance des taxes foncières du 15 octobre 2020, pour les entreprises touchées par les mesures sanitaires liées à la l’épidémie de Covid-19.

Une entreprise propriétaire et exploitante de ses locaux commerciaux ou industriels, qui se trouverait en difficulté pour payer sa taxe foncière (TFPB) peut obtenir, sur simple demande, un report de 3 mois de l’échéance.

Pour bénéficier du report, les entreprises sont invitées à formuler leur demande auprès du Centre des finances publiques dont les coordonnées sont indiquées sur leur avis de taxe foncière.

Pour consulter le communiqué du 12 octobre 2020 , en format pdf: cliquer ici

Les ministres concernés rappellent par ailleurs qu’un dispositif exceptionnel permet à certaines petites entreprises (TPE/PME), sous conditions, de bénéficier d’un «plan de règlement» permettant d’étaler, sur une durée pouvant atteindre trois ans, le paiement d’impôts professionnels dus pendant la période de crise sanitaire et non encore réglés. Ce plan de règlement est prévu et organisé par un décret n°2020-987 du 6 août 2020 (JO du 07.08.2020), et un arrêté du 7 août 2020 (JO du 11.08.2020). Ce plan peut concerner, sous conditions, des commerçants, artisans ou professions libérales, quel que soit leur statut et leur régime fiscal et social.

  • Pour consulter le décret: cliquer ici
  • Pour en savoir plus sur le dispositif de plan de règlement, sur le site officiel de la Direction générale des Finances publiques: cliquer ici

Références

Ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance, communiqué du 12 octobre 2020 n°273

Site internet www.impots.gouv.fr

Décret n° 2020-987 du 6 août 2020 relatif à l’octroi par les comptables de la direction générale des finances publiques de plans de règlement aux redevables professionnels confrontés à la crise économique engendrée par l’épidémie de covid-19 (JO du 07.08.2020)

Arrêté du 7 août 2020 relatif à l’octroi par les comptables de la direction générale des finances publiques de plans de règlement aux redevables professionnels confrontés à la crise économique engendrée par l’épidémie de covid-19 (JO du 11.08.2020 NOR : ECOE2021394A)

Les entreprises propriétaires et exploitantes de leur local commercial ou industriel peuvent bénéficier, sur simple demande auprès du Centre des finances publiques compétent, d’un report de 3 mois pour le règlement de leur taxe foncière.

 

Copropriétés : du nouveau avec la fiche synthétique !

Dans une copropriété résidentielle, une fiche synthétique doit être mise à disposition des copropriétaires, par le syndic de copropriété. Il y a du nouveau, à ce sujet!

 

Pour la mise à disposition de la fiche synthétique… La loi Alur est venue mettre à la charge des syndics des copropriétés, à l’exclusion de celles «à destination totale autre que d’habitation», le soin d’établir une «fiche synthétique de la copropriété», regroupant certaines données financières et techniques (loi du 10.07.1965 art. 8-2).

 

La fiche synthétique, appelée aussi « fiche de synthèse », doit comporter les informations visées par l’article 2 d’un décret n°2016-1822 du 21 décembre 2016 (cliquer ici).

 

Un syndic de copropriété doit mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année, mais aussi mettre cette fiche à disposition des copropriétaires.

 

En vente, la fiche synthétique est en principe à fournir par le vendeur à un acquéreur, dès le stade d’une promesse de vente portant sur un lot (CCH art. L 721-2 II 1° a.).

 

Si le nécessaire n’est pas fait… Jusqu’à récemment, un contrat de syndic devait impérativement prévoir une « pénalité financière forfaitaire automatique » (sic) à l’encontre du syndic, chaque fois qu’une fiche n’était pas mise à disposition d’un copropriétaire, sous 15 jours. La loi de 1965 prévoyait en outre que le «défaut de réalisation» de la fiche était un «motif de révocation»  d’un syndic.

 

Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15ème année, n°17 p. 7), dans le cadre de la réforme du droit de la copropriété, l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 (JO du 31.10.2020) a procédé à une refonte du régime des sanctions applicables, lorsque le syndic de copropriété ne met pas à disposition d’un copropriétaire la fiche synthétique de l’immeuble (loi de 1965 art. 8-2 al. 3).

 

Afin de «rendre plus efficace la sanction», les pouvoirs publics ont décidé de renvoyer à un décret le soin de fixer le montant de la pénalité applicable. La sanction de la révocation du syndic, apparaissant disproportionnée, a été supprimée (ord. n°2019-1101, rapport de présentation).

 

Le texte légal prévoit désormais qu’en «l’absence de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale» (loi de 1965 art. 8-2 al. 3).

 

La pénalité réglementaire est connue… Un décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020, publié le 9 octobre 2020, vient de fixer le montant de la pénalité applicable à 15 € par jour de retard, à compter du 10 octobre 2020 (Décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020, art. 1).

 

Attention ! Le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 (JO du 03.07.2020) est venu compléter le contenu du contrat-type (réglementaire) de syndic de copropriété, pour y intégrer une rubrique spécifique concernant la mise à disposition de la fiche synthétique (décret du 17.03.1967, annexe 1).

 

Le contrat-type a été complété par une rubrique 6.1, ainsi rédigée :

« 6.1. La fiche synthétique de la copropriété » ;

Le syndic met cette fiche à disposition du copropriétaire qui en fait la demande dans le délai d’un mois. A défaut, il est tenu au paiement de la pénalité financière suivante : (montant fixé par décret) € par jour de retard.

Cette pénalité est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l’établissement des comptes à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale. »

 

Côté syndics, veillez à ce que cette nouvelle rubrique figure bien dans de nouveaux contrats, ou des contrats à renouveler (décret n°2020-834, art. 53 IV).

 

Notons que la fiche requise, à fournir à un copropriétaire qui en fait la demande, peut être extraite du site dédié au registre national des copropriétés (cliquer ici), par le syndic concerné. La fiche comporte alors la date de délivrance du document et la mention «fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal» (décret n°2016-1822 du 18.12.2016, art. 3).

 

Références

 

Décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020 portant diverses mesures relatives aux pénalités de retard applicables au syndic de copropriété à défaut de transmission de documents, à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, et au budget alloué au conseil syndical ayant reçu une délégation de pouvoirs (JO du 09.10.2020)

 

Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l’application de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété (JO du 03.07.2020)

 

Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (JO du 23.12.2016)

 

Côté syndics, pensez à transmettre sous un mois la fiche synthétique de la copropriété à un copropriétaire qui la réclame car, à défaut, une pénalité d’un montant de 15 € par jour de retard est due. Une nouvelle rubrique (6.1) est à prévoir dans vos contrats.

 

Rénovation thermique des bâtiments : du nouveau!

Les pouvoirs publics viennent de procéder à de nouvelles annonces, ce 7 octobre 2020, concernant la rénovation énergétique des bâtiments. Faisons le point !   

Pour la rénovation énergétique… Dans le cadre du Conseil des Ministres qui s’est tenu le 7 octobre 2020, le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance et la ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, ont présenté une importante communication relative à la rénovation énergétique des bâtiments.

La réforme du dispositif «MaPrimeRénov’» (notre actualité du 6 octobre 2020) est notamment confirmée.

Une mesure se précise du côté des petites et moyennes entreprises… Dans une actualité du 28 septembre 2020, nous évoquions l’annonce d’un crédit d’impôt pour aider les petites et moyennes entreprises (TPE/PME) à rénover énergétiquement leurs locaux, dans le cadre du dossier de présentation du projet de loi de finances pour 2021.

Le Gouvernement, avec les ministres concernés, vient de confirmer la mise en place de ce nouveau crédit d’impôt pour la rénovation énergétique des locaux des petites et moyennes entreprises (TPE et PME).

Selon le communiqué commun diffusé le 7 octobre 2020, ce crédit d’impôt exceptionnel est destiné aux TPE et des PME, de tous secteurs d’activité confondus, soumises à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, propriétaires ou locataires de leurs locaux, qui engagent des travaux d’amélioration d’efficacité énergétique de leurs bâtiments (bureaux, commerces, entrepôts…).

Le montant de ce crédit d’impôt serait de 30% des dépenses éligibles, dans la limite de 25.000 € par entreprise.

Ce crédit d’impôt serait ouvert pour des dépenses engagées entre le 1er octobre 2020 (devis daté et signé postérieurement au 1er octobre 2020) et le 31 décembre 2021.

En métropole, les travaux de rénovation énergétique éligibles au crédit d’impôt seraient les suivants :

  • Isolation : combles ou de toitures, murs, toitures-terrasses
  • Chauffe-eau solaire collectif
  • Pompe à chaleur (PAC) Chaudière biomasse collective
  • Ventilation mécanique
  • Raccordement d’un bâtiment tertiaire à un réseau de chaleur ou à un réseau de froid
  • Systèmes de régulation/programmation du chauffage et de la ventilation

Pour bénéficier du crédit d’impôt, les travaux doivent/devront être réalisés par un professionnel qualifié reconnu garant de l’environnement (RGE).

Les dépenses éligibles engagées (devis signé) devront être déclarées au cours de l’année concernée par la déclaration d’impôt (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). L’assiette de la dépense éligible intègrera le montant total hors taxe des dépenses (incluant le coût de la main d’œuvre, une éventuelle assistance à maîtrise d’ouvrage).

Le crédit d’impôt est cumulable avec les autres aides déjà existantes, comme les certificats d’économies d’énergie (CEE).

En droit, le texte légal applicable pour ce nouveau crédit d’impôt pourrait (en logique) faire l’objet d’un prochain amendement, déposé par le Gouvernement, dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2021. A suivre…

En attendant, pour se renseigner, les entreprises sont invitées par les pouvoirs publics à contacter les conseillers de la plate-forme officielle gérée par l’Ademe (FAIRE), via le site officiel (cliquer ici) ou par le service d’acceuil téléphonique (téléphone national : 0 808 800 700).

Pour consulter :

Concernant les professionnels du bâtiment, notons que le Gouvernement a indiqué qu’il travaillait avec les organisations professionnelles du secteur «pour ouvrir prochainement la possibilité à des artisans qui ne réalisent qu’un nombre limité de chantiers de rénovation énergétique par an d’obtenir la qualification du label « reconnu garant de l’environnement » (RGE) plus simplement, au moyen d’un audit sur chaque chantier de rénovation énergétique pour en contrôler la qualité».

Le Gouvernement a par ailleurs indiqué que le projet de loi issu des propositions de la Convention citoyenne pour le climat (CCC), qui serait en cours de préparation, intègrerait «des mesures incitant à une accélération des rénovations de logements».

Références

Sites internet du Gouvernement, du Ministère de l’Economie, des Finances et de la Relance, et du Ministère de la Transition écologique

Conseil des Ministres du 7 octobre 2020, compte-rendu officiel

Un nouveau crédit d’impôt voit le jour pour la mise en œuvre de certains travaux de rénovation énergétique dans des locaux de petites et moyennes entreprises (TPE/PME), par un propriétaire ou locataire.

 

Du nouveau pour «Ma primeRénov’» !

Les pouvoirs publics viennent de dévoiler, le 5 octobre 2020, les contours des nouvelles modalités de l’aide «MaPrimeRénov’», pour la réalisation de travaux en immobilier d’habitation. Faisons le point !

 

Pour la prime de transition énergétique («MaPrimeRénov’»)… La loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 (JO du 29.12.2019) a mis en place un nouveau dispositif d’aide, appelée prime de transition énergétique (PTE), pour la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique dans un logement (LF 2020, art. 15 II). Le cadre réglementaire applicable a été retouché et complété , en dernier lieu, par un décret n°2020-864 du 13 juillet 2020 (JO du 14.07.2020), et par un arrêté ministériel publié le 14.07.2020 (notre actualité du 21 août 2020).

 

La prime PTE est distribuée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), sous l’appellation «MaPrimeRénov’».

 

Dans le cadre du plan de relance du Gouvernement (notre actualité du 3 septembre 2020), appelé plan «France Relance», les pouvoirs publics ont annoncé la finalisation de la réforme du crédit d’impôt transition énergétique (CITE) au profit du dispositif «MaPrimeRénov».

 

Le nouveau dispositif se précise… Le Ministère de la Transition énergétique a diffusé, le 5 octobre 2020, un dossier de presse et divers documents destinés à présenter les nouvelles modalités du dispositif d’aide «MaPrimeRénov’» dans le cadre du plan de relance, en remplacement du crédit d’impôt. Les principaux changements sont les suivants.

 

Jusqu’à présent réservée aux propriétaires occupants aux revenus modestes, la prime «Ma primeRénov’» est rendue accessible à tous les propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs, sans conditions de revenus, ainsi qu’aux copropriétés pour des travaux dans les parties communes. La prime peut se cumuler avec d’autres aides financières, dont le dispositif des Certificats d’économies d’énergie (CEE).

 

Le montant de l’aide est calculé en fonction des revenus du foyer fiscal, et du gain énergétique apporté par les travaux. Un plafonnement des dépenses éligibles est prévu.

 

En pratique, la demande d’aide doit/devra s’effectuer, après création d’un mon compte, sur le portail spécialement dédié à cet effet.

 

Pour les barèmes applicables. Concrètement, il est prévu que la nature des travaux éligibles et le montant de l’aide (forfaitaire) varient selon quatre profils, définis par quatre couleurs (MaPrimeRénov’Bleu, Jaune, Violet, ou Rose). Des plafonds de ressources différents sont à prendre en compte selon ces profils, la composition de foyer fiscal et la situation du logement (en Ile Île-de-France et hors Île-de-France).

 

Pour seul exemple, c’est le dispositif «MaPrimeRénov’Rose» qui est applicable si le revenu fiscal de référence (RFR) d’un couple sans enfants est supérieur à 42.848 € hors Île-de-France.

 

Le montant de l’aide (forfaitaire) varie selon le profil. Par exemple, pour une chaudière à granulé, le forfait est fixé à 10.000 € (profil bleu), 8.000 € (profil jaune), 4.000 € (profil violet) et 0 € (profil rose). Autre exemple, pour une isolation des murs par l’extérieur, le forfait est fixé à 75 €/m² (profil bleu), 60 €/m² (profil jaune), 40 €/m² (profil violet) et 15 €/m² (profil rose).

 

Le dispositif envisagé prévoit par ailleurs un nouveau système de forfait «rénovation globale» pour des travaux permettant un gain énergétique de plus de 55%, pour les ménages aux revenus intermédiaires ou supérieurs (profil violet ou rose).

 

Le dispositif prévoit également deux mécanismes de «bonus» supplémentaires. D’une part, et à condition de réaliser un audit avant les travaux, il est prévu un bonus dit «sortie de passoire» pour les logements les plus énergivores (classés F ou G en étiquette énergie). D’autre part, il est prévu un bonus dit «Bâtiment Basse Consommation» (BBC), si des travaux permettent d’atteindre un classement A ou B.

 

Une aide spécifique et supplémentaire est prévue lorsqu’un ménage fait l’objet d’un accompagnement, effectué par une entreprise différente de celle qui fait les travaux, par le biais d’un forfait dit AMO (Assistance à maîtrise d’ouvrage), à hauteur de 150€.

 

Pour des bailleurs. Les propriétaires bailleurs pourront bénéficier du dispositif «Ma primeRénov’» pour des travaux portant sur un logement individuel, ou les parties privatives des logements en copropriété (chaudière individuelle…). Le montant de l’aide est identique à celle prévue pour des propriétaires occupants, sans condition supplémentaire, notamment sur les loyers pratiqués. Un propriétaire pourrait être aidé jusqu’à trois logements mis en location. Le dossier de demande d’aide pourra être déposé à partir du 1er juillet 2021.

 

Pour des copropriétés. Une copropriété, immatriculée au registre national des copropriétés, pourra bénéficier du dispositif appelé «MaPrimeRénov’ Copropriété» si elle est composée d’au moins 75% de lots d’habitation principale et réalise des travaux de rénovation globale, qui garantissent une amélioration significative du confort et de la performance énergétique de la copropriété (35% minimum de gain énergétique après travaux). La prime prévue est fixée à 25% du montant des travaux (avec un maximum de 3 750€ x le nombre de logements). Le plafond pour des travaux serait fixé à 15 000€ x le nombre de logements.

 

Du côté professionnels. Les pouvoirs publics ont diffusé un document d’appui à destination de la filière professionnelle, sous forme de foire aux questions (FAQ). Il est précisé que ce document, bien utile à consulter, est un «outil pédagogique» et n’a pas de valeur réglementaire.

 

Pour accéder  :

 

au communiqué du 5 octobre 2020 : cliquer ici

au dossier de presse consacré à la réforme – format pdf : cliquer ici

à la fiche de présentation du nouveau dispositif – format pdf : cliquer ici 

à la FAQ dédiée aux professionnels – format pdf : cliquer ici

au site internet officiel dédié à la prime «Ma primeRénov’»: cliquer ici

au portail officiel dédié à la demande de prime «Ma primeRénov’»: cliquer ici

au site officiel de l’Anah : cliquer ici

Et c’est pour quand ? Les pouvoirs publics et l’Anah indiquent que les ménages, jusqu’à présent non éligibles à la prime «Ma primeRénov’», pourront déposer leur dossier à partir du 1er janvier 2021. Pour une copropriété, un syndic de copropriété pourra déposer le dossier à partir du 1er janvier 2021. Des propriétaires-bailleurs pourront quant à eux déposer leur dossier à partir du 1er juillet 2021.

 

Les pouvoirs publics ont néanmoins indiqué que les nouvelles modalités du dispositif s’appliquent dès le 1er octobre 2020. Précisément, le dossier de presse et l’Anah indiquent que le nouveau dispositif  (barèmes, forfaits…) peut concerner des travaux pour lesquels des devis sont signés à compter du 1er octobre 2020. Les ménages jusqu’à présent non éligibles à la prime peuvent ainsi «d’ores et déjà engager une démarche de travaux». Les ménages pourraient ainsi d’ores et déjà signer des devis et commencer leurs travaux, avant le 1er janvier 2021 et le dépôt de leur dossier.

 

Les pouvoirs publics indiquent également que des copropriétés peuvent également d’ores et déjà préparer puis voter leurs projets de travaux en assemblée générale des copropriétaires.

 

Les pouvoirs publics indiquent aussi, du côté des propriétaires bailleurs, que les travaux éligibles et dont les devis auront été signés à compter du 1er octobre 2020 pourront bénéficier de l’aide.

 

Les pouvoirs publics ont toutefois pris grand soin de souligner, dans tous les cas, qu’il «est nécessaire de bien vérifier l’éligibilité des travaux prévus».

 

En outre, pour que la réforme du dispositif soit effective en droit, nous soulignons qu’il est indispensable qu’elle soit finalisée par le législateur, puis précisée par des textes réglementaires (décret, arrêté…).

 

En logique, la modification du cadre légal applicable pourrait intervenir, par voie d’amendement, dans le cadre de l’examen de la loi de finances pour 2021.

 

En attendant la finalisation de la réforme, la prudence peut être de mise dans vos conseils, concernant la mise en œuvre de travaux.   

 

En pratique, notons qu’un simulateur en ligne, appelé «Simul’aides» ou «Simul’Aid€s», est proposé pour estimer le montant des aides pour rénover un logement, dans la plupart des régions métropolitaines. Le simulateur sera opérationnel d’ici la fin de l’année 2020 pour les régions Bourgogne – Franche-Comté, Auvergne-Rhône-Alpes et Pays de la Loire. Pour accéder au simulateur «Simul’Aid€s» : cliquer ici

 

Référence

 

Site internet du Ministère de la Transition écologique (dossier de presse du 5 octobre 2020)

 

Si les contours du nouveau dispositif d’aide «MaPrimeRénov’» sont connus (plafonds de ressources, forfaits…), et sont censés d’ores et déjà concerner des travaux (éligibles) pour lesquels des devis sont signés (depuis le 1er octobre 2020), la réforme ne sera effective, en droit, qu’une fois le cadre légal et réglementaire modifiés.

 

Du nouveau pour l’affichage de certains travaux!

Un arrêté ministériel vient d’être publié, le 3 octobre 2020, pour préciser les modalités d’affichage à respecter, pour la mise en œuvre de certains travaux. Que faut-il savoir?

 

Pour des travaux en abords d’un monument historique… Une procédure particulière, régie par le Code du Patrimoine, est à respecter pour réaliser  des travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords de monuments historiques, classés ou inscrits (ou dans un site patrimonial remarquable – SPR).

 

Les travaux sont alors soumis à une autorisation préalable (C. du patrimoine, art. L 621-32).

 

La protection au titre des abords des monuments historiques s’applique à tout immeuble situé dans un certain périmètre, délimité par l’autorité administrative. Dans le jargon, on parle de «périmètre délimité des abords» (PDA). En l’absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de 500 mètres de celui-ci  (C. du patrimoine, art. L 621-30).

 

Les pouvoirs publics proposent un site internet gratuit (téléservice) qui permet d’effectuer une recherche dans une base de données (base Mérimée) qui recense tous les immeubles protégés au titre des monuments historiques. Pour accéder au site : cliquer ici

 

Pour des travaux non soumis à permis ou déclaration préalable… Lorsque des travaux concernés sont soumis à formalité au titre du Code de l’urbanisme (permis de construire ou d’aménager, déclaration préalable…), ou du Code de l’environnement (autorisation environnementale…), l’autorisation préalable est délivrée dans les conditions fixées par les articles L. 632-2 et L. 632-2-1 du Code du patrimoine. Par un important arrêt, le Conseil d’Etat a récemment jugé, concernant les conditions d’appréciation de la covisibilité, que «ne peuvent être délivrés qu’avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France les permis de construire portant sur des immeubles situés, en l’absence de périmètre délimité, à moins de cinq cents mètres d’un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques, s’ils sont visibles à l’œil nu de cet édifice ou en même temps que lui depuis un lieu normalement accessible au public, y compris lorsque ce lieu est situé en dehors du périmètre de cinq cents mètres entourant l’édifice en cause» (CE 05.06.2020 n°431994 cliquer ici).

 

L’autorisation préalable, requise pour des travaux non soumis à une formalité au titre du Code de l’urbanisme ou du Code de l’environnement, est quant à elle régie par une procédure particulière, organisée par les articles R 621-96 et suivants du Code du Patrimoine (cliquer ici).

 

Les travaux concernés sont soumis à autorisation du préfet de département, après avis de l’architecte des Bâtiments de France (ABF).

 

La demande d’autorisation de travaux doit être adressée par LRAR ou déposée à la mairie de la commune concernée.

 

Lorsque le dossier est complet, le silence gardé par le préfet pendant deux mois à compter du dépôt de la demande vaut autorisation.

 

Un texte précise qu’une mention de l’autorisation obtenue, expresse ou tacite, doit être affichée sur le terrain concerné, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle l’autorisation est acquise, et pendant toute la durée du chantier (Code du patrimoine, art. R. 621-96-15).

 

Des précisions pour l’affichage à prévoir… Un arrêté ministériel du 28 septembre 2020, publié le 3 octobre 2020, vient de préciser les modalités d’affichage à respecter, sur le terrain concerné, par le bénéficiaire de l’autorisation préalable.

 

L’affichage doit s’effectuer sur un panneau rectangulaire, dont la longueur de chacun des côtés doit être supérieure à 80 centimètres.

 

Le panneau d’affichage doit indiquer le nom ou la dénomination sociale du bénéficiaire de l’autorisation, le nom du maître d’œuvre, la date de l’autorisation et la nature des travaux autorisés.

 

Le panneau doit également indiquer l’adresse du service de la direction régionale des affaires culturelles (Drac) où le dossier peut être consulté, outre les voies et délais de recours.

 

L’arrêté ministériel du 28 septembre 2020 précise que les renseignements figurant sur le panneau doivent demeurer lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier.

 

Attention ! Pour la mise en oeuvre de travaux soumis à permis de construire ou à déclaration préalable au titre du Code de l’Urbanisme, c’est un panneau d’affichage «classique», avec les mentions requises (A&C Immobilier 15ème année n°3 p. 6), qui est/reste à prévoir (C. urb. art. R 424-15 ; art. A 424-15 et s.).  

 

Référence

 

Arrêté du 28 septembre 2020 relatif aux modalités d’affichage de l’autorisation de travaux sur un immeuble situé en abords de monument historique ou en site patrimonial remarquable non soumis à formalité au titre du code de l’urbanisme ou du code de l’environnement (JO n°0241 du 3 octobre 2020 – NOR : MICC2025115A)

 

Un panneau d’affichage rectangulaire avec des côtés de plus de 80 cms, comportant certaines mentions, est à prévoir et à maintenir pendant toute la durée du chantier pour l’autorisation préalable requise en abords de monument historique, pour des travaux non soumis à une formalité au titre du Code de l’urbanisme ou de l’environnement.

 

 

Copropriétés : du nouveau avec la fiche synthétique !

Dans une copropriété résidentielle, une fiche synthétique doit être mise à disposition des copropriétaires, par le syndic de copropriété. Il y a du nouveau, à ce sujet!

Pour la mise à disposition de la fiche synthétique... La loi Alur est venue mettre à la charge des syndics des copropriétés, à l’exclusion de celles «à destination totale autre que d’habitation», le soin d’établir une «fiche synthétique de la copropriété», regroupant certaines données financières et techniques (loi du 10.07.1965 art. 8-2).

La fiche synthétique, appelée aussi « fiche de synthèse », doit comporter les informations visées par l’article 2 d’un décret n°2016-1822 du 21 décembre 2016 (cliquer ici).

Un syndic de copropriété doit mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année, mais aussi mettre cette fiche à disposition des copropriétaires.

En vente, la fiche synthétique est en principe à fournir par le vendeur à un acquéreur, dès le stade d’une promesse de vente portant sur un lot (CCH art. L 721-2 II 1° a.).

Si le nécessaire n’est pas fait… Jusqu’à récemment, un contrat de syndic devait impérativement prévoir une « pénalité financière forfaitaire automatique » (sic) à l’encontre du syndic, chaque fois qu’une fiche n’était pas mise à disposition d’un copropriétaire, sous 15 jours. La loi de 1965 prévoyait en outre que le «défaut de réalisation» de la fiche était un «motif de révocation»  d’un syndic.

Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier, 15ème année, n°17 p. 7), dans le cadre de la réforme du droit de la copropriété, l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 (JO du 31.10.2020) a procédé à une refonte du régime des sanctions applicables, lorsque le syndic de copropriété ne met pas à disposition d’un copropriétaire la fiche synthétique de l’immeuble (loi de 1965 art. 8-2 al. 3).

Afin de «rendre plus efficace la sanction», les pouvoirs publics ont décidé de renvoyer à un décret le soin de fixer le montant de la pénalité applicable. La sanction de la révocation du syndic, apparaissant disproportionnée, a été supprimée (ord. n°2019-1101, rapport de présentation).

Le texte légal prévoit désormais qu’en «l’absence de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale» (loi de 1965 art. 8-2 al. 3).

La pénalité réglementaire est connue… Un décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020, publié le 9 octobre 2020, vient de fixer le montant de la pénalité applicable à 15 € par jour de retard, à compter du 10 octobre 2020 (Décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020, art. 1).

Attention ! Le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 (JO du 03.07.2020) est venu compléter le contenu du contrat-type (réglementaire) de syndic de copropriété, pour y intégrer une rubrique spécifique concernant la mise à disposition de la fiche synthétique (décret du 17.03.1967, annexe 1).

Le contrat-type a été complété par une rubrique 6.1, ainsi rédigée :

« 6.1. La fiche synthétique de la copropriété » ;

Le syndic met cette fiche à disposition du copropriétaire qui en fait la demande dans le délai d’un mois. A défaut, il est tenu au paiement de la pénalité financière suivante : (montant fixé par décret) € par jour de retard.

Cette pénalité est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l’établissement des comptes à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale. »

Côté syndics, veillez à ce que cette nouvelle rubrique figure bien dans de nouveaux contrats, ou des contrats à renouveler (décret n°2020-834, art. 53 IV).

Notons que la fiche requise, à fournir à un copropriétaire qui en fait la demande, peut être extraite du site dédié au registre national des copropriétés (cliquer ici), par le syndic concerné. La fiche comporte alors la date de délivrance du document et la mention «fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal» (décret n°2016-1822 du 18.12.2016, art. 3).

Références

Décret n°2020-1229 du 7 octobre 2020 portant diverses mesures relatives aux pénalités de retard applicables au syndic de copropriété à défaut de transmission de documents, à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, et au budget alloué au conseil syndical ayant reçu une délégation de pouvoirs (JO du 09.10.2020)

Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l’application de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété (JO du 03.07.2020)

Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (JO du 23.12.2016)

Côté syndics, pensez à transmettre sous un mois la fiche synthétique de la copropriété à un copropriétaire qui la réclame car, à défaut, une pénalité d’un montant de 15 € par jour de retard est due. Une nouvelle rubrique (6.1) est à prévoir dans vos contrats

 

 

Crise Covid-19: le point sur les (nouvelles) mesures

La législation et la réglementation générale, destinée à prendre en compte l’épidémie de coronavirus (Covid-19), connait une importante évolution. Faisons le point!

Pour le dispositif d’état d’urgence sanitaire. Rappelons qu’un dispositif d’état d’urgence sanitaire a été mis en place par la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 (JO du 24.03.2020).

Une loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 (JO du 10.07.2020) est venue organiser la sortie de l’état d’urgence sanitaire. L’état d’urgence sanitaire, dont le cadre légal est organisé par les articles L. 3131-12 et suivants du Code de la santé publique (cliquer ici), a été maintenu uniquement sur les territoires de la Guyane et de Mayotte jusqu’au 17 septembre 2020 (cf. décret n°2020-1143 du 16.09.2020).

La loi du 9 juillet 2020 a précisé que l’état d’urgence sanitaire pouvait être déclaré dans les conditions prévues par le Code de la santé publique (art. L. 3131-13), lorsque cela est justifié par l’évolution locale de la situation sanitaire. Notons qu’un projet de loi, en cours de discussion au Parlement en procédure accélérée, vise à retoucher la loi du 9 juillet 2020 pour prolonger diverses mesures, sur l’ensemble du territoire, jusqu’au 1er avril 2021.

Au titre de l’article de L. 3131-13 du Code de la santé publique, l’état d’urgence sanitaire peut être déclaré par décret en conseil des ministres.

Un décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020, publié au Journal officiel le 15 octobre 2020 (cliquer ici), vient de déclarer l’état d’urgence sanitaire à compter du 17 octobre 2020 à 0 heure sur l’ensemble du territoire. Pour les pouvoirs publics, la propagation actuelle de l’épidémie de covid-19 justifie que l’état d’urgence sanitaire soit déclaré «afin que les mesures strictement proportionnées aux risques sanitaires encourus et appropriées aux circonstances de temps et de lieu puissent être prises» (Conseil des Ministres du 14 octobre 2020, compte rendu cliquer ici).

Le dispositif d’état d’urgence sanitaire permettra aux pouvoirs publics de prendre par décret une série de mesures, comme pendant la période de confinement.

En tout état de cause, la loi du 9 juillet 2020 a permis au Premier ministre, par décret, de prendre jusqu’au 30 octobre 2020 inclus, dans l’intérêt de la santé publique et aux fins de lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19, diverses mesures concernant notamment la circulation des personnes, ou les établissements recevant du public.

C’est en l’état un décret n°2020-860 du 10 juillet 2020 (JO du 11.07.2020)  qui fixe, à cet égard, le nouveau cadre réglementaire applicable pour les mesures visant à faire face à l’épidémie de covid-19. Ce décret a été complété à plusieurs reprises, et en dernier lieu par un décret n°2020-1246 du 10 octobre 2020 (JO du 11.10.2020).

Couvre-feu. Dans le cadre de son interview donné dans la soirée du 14 octobre 2020, le Président de la République a annoncé la mise en place d’un dispositif de «couvre-feu» de 21 heures à 6 heures en Île-de-France (Paris et Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, a minima) et pour huit métropoles (Aix Marseille, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Rouen, Saint-Etienne, et Toulouse). Ce dispositif durerait au moins 4 ou 6 semaines, avec un mécanisme d’attestation dérogatoire pour pouvoir circuler sur la voie publique. Le non-respect du couvre-feu entrainerait une amende de 135 €. Le dispositif serait précisé par le Premier Ministre et les ministres concernés dans le cadre d’une conférence de presse organisée le 15 octobre 2020.

En droit, les règles précises, liées au dispositif de «couvre feu» ainsi mis en place, pourraient être fixées dans le cadre d’une nouvelle modification ou refonte du décret n°2020-860 du 10 juillet 2020 (JO du 11.07.2020).

Notons, en droit social, que le dispositif d’activité partielle (chômage partiel) vient d’être une nouvelle fois adapté, par une ordonnance n°2020-1255 du 14 octobre 2020 (JO du 15.10.2020), au titre des heures chômées par les salariés entre le 1er novembre et le 31 décembre 2020. Est instauré, à compter du 1er novembre et jusqu’au 31 décembre 2020, le principe d’une modulation de l’indemnité d’activité partielle versée au salarié en fonction des secteurs d’activité et des caractéristiques des entreprises. Un texte précise que, dans les cas où l’activité d’une entreprise qui accueille du public est interrompue du fait de la propagation de la covid-19, celle-ci bénéficie d’un taux d’allocation d’activité partielle majoré et ce, que cette interruption soit totale ou partielle.

Pour consulter :

  • le décret du 10 juillet 2020, dans sa version applicable au 15 octobre 2020: cliquer ici
  • la rubrique dédiée aux annonces du 14 octobre 2020 sur le site de l’Elysée : cliquer ici et du Gouvernement: cliquer ici
  • le portail gouvernemental dédié au coronavirus : cliquer ici

En attendant les nouveaux textes à venir, il reste utile de consulter les informations fournies par les sites internet et les réseaux sociaux des Préfectures, accessibles avec la carte interactive proposée par le Ministère de l’Intérieur: cliquer ici

Pour la réglementation applicable à Paris, il convient en l’état de prendre en compte les arrêtés pris par la Préfecture de Police (cliquer ici), et la note d’information (FAQ) proposée pour la mise en œuvre des mesures (cliquer ici).

Références

  • Conseil des Ministres du 14 octobre 2020, compte rendu
  • Décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire (JO du 15 octobre 2020)
  • Projet de loi, adopté le 1er octobre 2020 par l’Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, prorogeant le régime transitoire institué à la sortie de l’état d’urgence sanitaire (n° 005)
  • Ordonnance n°2020-1255 du 14 octobre 2020 relative à l’adaptation de l’allocation et de l’indemnité d’activité partielle (JO du 15 octobre 2020)

L’état d’urgence sanitaire est réinstauré sur l’ensemble du territoire à partir du 17 octobre 2020 à 0 heure. Un dispositif de «couvre-feu», dont les contours doivent être fixées par voie réglementaire, est prévu en Île-de-France et dans 8 métropoles.  

Rejoignez la discussion

Comparer les annonces

Comparer